지독한 전세 사기

최근 뉴스에 자주 나오는 '빌라왕'이라는 키워드와 함께 따라오는 단어가 있습니다. 바로 '전세 사기'인데요 우리나라의 부동산 시장의 진입장벽이 너무 높다 보니 많은 분들이 덜 부담스러운 전세로 집을 구하는 과정에서 벌어지는 사기행각입니다. 이러한 일들이 왜 일어나는지 또 전세 사기를 왜 당하는지 당하지 않는 방법은 없는지 한번 정보를 모아 모아 보았습니다.

목차

 

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전세란 무엇인가?

전세란 주택을 구매하기 힘든 분들이 주택가격의 일부를 보증금의 형태로 임대인에게 맡긴 후 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차의 한 유형입니다. 우리나라 부동산 시장의 가격이 높게 형성되어 있기 때문에 집이 필요한 분들이나 자금사정이 크게 좋지 못한 사회초년생분들이나 신혼부부들이 많이 이용을 하는데요 전세의 특징은 보증금이 높은 대신 월세와 달리 월세를 내지 않는다는 차별화된 부분이 있고 전세를 집주인들이 이용하는 이유는 계약기간 동안 보증금을 은행에 맡겨 놓으면 복리이자를 취할 수 있기 때문입니다. 이렇게 간단하면서도 문제가 없어 보이는데 도대체 어떤 사기가 있길래 많은 분들이 힘들어하게 되신 걸까요? 전세사기가 무엇인지 한번 알아봅시다.

 

 

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전세 사기란 무엇인가?

전세 사기의 개념은 바로 집주인(임대인)이 전세를 준 집을 근저당(담보로 잡힘) 설정이 되어 있음을 모르고 집을 빌리는 임차인이 보증금을 지급하여 전세를 살다가 대출금을 갚지 못한 임대인으로 인해 집이 경매로 넘어가게 되어 근저당 설정이 먼저 된 은행으로 인해 보증금을 지급받지 못하는 경우를 말합니다. 이런 부분은 등기부등본을 꼼꼼하게 보면 확인이 가능하다고 하지만 그것을 임대인들이 교묘하게 이용하여 계약하기 바로 전에 대출을 실행하면 서류에 바로 반영이 되지 않는다는 것을 이용해서 계약 전에 대출을 받고 진행시키는 사기 행각을 벌이는 것으로 아무리 서류를 잘 확인해도 당할 수밖에 없는 정말 악질적인 수법입니다. 이렇게 되면 은행이 집을 먼저 담보로 잡았기 때문에 집주인이 채무를 이행하지 않게 된다면 임차인은 순위가 밀리게 되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 것입니다. 또한 집주인이 임대인이 입주 바로 전에 변경되는 것도 사기형태 중 하나인데요 이런 경우 역시 등기부등본 서류에 바로 반영이 되지 않기 때문에 바뀐 임대인이 채무가 있는 경우에 임대한 집에 근저당 순위가 바뀐 임대인으로 되기 때문에 역시나 피해를 볼 수밖에 없습니다.  

 

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전세사기 대응 방안

위에서 소개해드린 대로 임차인은 아무리 꼼꼼하게 확인해도 눈 뜬 채로 전세 사기에 당할 수밖에 없는데요 그래서 국토부에서는 전세사기피해를 방지하기 위하여 22년 9월 1일 피해방지 방안을 발표하였습니다. 

임차인 재산보호와 주거안정 지원을 위한 종합대책 마련

내용을 간단하게 정리하면

 

• 임차인에게 폭넓은 정보 제공(선 순위 권리관계 확인 권한 부여, 자가진단 안심앱)
• 안전한 거래 (임대사업자 관리 강화, 공인중개사 등 시장감시기능, 신축빌라 공정한 가격 책정)
• 고 전세가율 지역관리
• 임차인의 법적관리 강화(최우선변제금액 상향, 임차인 대항력 보강)
• 전세사기 피해지원

등이 있습니다. 이 중에서도 눈여겨볼 부분은 역시 임차인에게 정보 제공의 폭이 넓어진 것과 강화된 법적 권리인데요 일단 소개해드린 사기수법에서 임대인이 매매나 근저당 설정을 임차인이 입주 전에 할 수 없는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선한다고 합니다. 또한 임대인이 은행에 대출을 할 때 임대차 계약을 알리지 않기 때문에 이런 사기 행각이 발생하는 것인데 그래서  은행이 담보대출을 실행할 때 주택의 확정일자 부여 현황을 확인하여 임차인의 보증금까지 감안할 수 있도록 은행들과 협의할 계획이라고 합니다. 또한 최우선 변제금 또한 상향될 계획이라고 하고 임차인이 요구할 경우 선순위 권리관계에 대한 확인을 의무적으로 제공해야 한다고 합니다. 자세한 사항과 내용은 링크를 클릭하셔서 확인하시기를 바랍니다.

이렇게 대응책은 마련이 되었지만 문제는 현재 우후죽순으로 피해가 발생하는 '깡통전세'라는 것입니다. 

 

 

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깡통전세는 무엇인가?

깡통전세는 신축빌라에서 많이 발생하는 피해 사기로 집값이 보증금보다 떨어지게 되어 보증금을 받지 못하게 되는 전세사기를 말합니다. 신축빌라에서 많이 발생하는 이유는 신축빌라의 경우 시세가 불명확한데 이를 악용해서 전세보증금을 높게 형성하여 집주인이 임대를 내놓습니다. 그렇게 자금을 확보한 임대인이 잘 갖고 있다가 다시 잘 돌려주면 좋겠지만 그렇지 못하는 이유는 임대인이 다른 투자처로 자금을 이동시키기 때문입니다. 그렇게 시간이 지나고 전세기간이 끝날 경우나 그전에 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 생기면 시세가 불명확했던 집값이 실제 전세보증금보다 더 낮게 형성이 되어 집을 팔아도 전세보증금을 받을 수 없게 되거나 오히려 전세대출을 받은 임차인이 피해를 보는 상황이 생기는 것이 바로 깡통 전세입니다. 특히 요즘에 이렇게 뉴스가 많이 나오는 이유는 부동산 시장이 침체되어 집값이 떨어지고 있는 상황이기 때문입니다. 근 몇 년간 가파르게 오르던 집값이 오르던 시절에 전세로 사시던 분들은 오른 집값에 맞게 형성된 전세금을 보증금으로 지급하셨을 것이지만 이렇게 집값이 떨어지면서 보증금을 돌려주지 못하는 임대인들이 나타나자 피해가 눈덩이처럼 불어나게 되는 것입니다. 더 악질적인 임대인들은 조직적으로 사기행각을 벌이고 보증금을 챙기는 수법을 했다고 하니 발생된 피해는 클 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

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깡통전세, 전세사기 당하지 않으려면

 

선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설, 소액임차인의 최우선변제금의 범위 확대 등

조사를 하면서도 참 어이가 없고 대한민국에서 이런 일이 일어날 수 있는가 싶은 생각이 들었는데요 특히 피해를 당한 분들이 대부분 사회생활을 처음 시작하는 초년생들이라는 점에서 너무 안타까웠습니다. 법무부와 국토교통부에서도 11월 21일 깡통전세피해로 인한 대책마련을 입법 예고하였습니다. 내용은 전세사기 대응 방안과 비슷하지만 링크를 클릭하여 확인해보시기 바랍니다. 전세사기와 깡통전세의 피해를 당하지 않으려면

 

• 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받아 놓기
• 신축빌라는 절대로 전세로 가지 않기
• 등기부등본은 무조건 몇 번이라도 꼭 확인하기(근저당 설정 및 신탁여부 저당액, 선순위 채권 등)
• 임대차계약서에 특약조건을 꼭 확인하기 ( 임차인이 입주 전에 임대인이 근저당 설정 불가 명시, 입주 전 집주인이 변경될 시 계약 무효)
• 임대인의 세금 납부내역 확인 요구(채무확인)
• 전세보증금 반환보험 가입

 

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

등이 있습니다. 가입 조건이나 주의사항은 해당 링크를 눌러 확인해보시기 바랍니다. 무엇보다도 찝찝한 것은 꼭 확인하시고 특약사항을 꼭 넣으시고 이상하다 싶으면 계약을 안 하시는 것이 좋다고 말씀드리고 싶습니다. 특히 무엇보다도 임차인의 급한 마음을 이용하여 사기를 치기 때문에 임대인이 빨리 진행시키려 하거나 서류 등에 대한 확인 요청을 은근슬쩍 넘어가려 하거나 한다면 계약하지 마시기를 바랍니다. 사기꾼들은 사람의 심리를 이용하는 사람들이기에 급하게 하고 주위를 돌리려 하는 사람들입니다. 돌다리도 두드려보고 건너라는 속담을 기억하셔서 피해 없으시기를 바라겠습니다.